王魁浩

　　习近平总书记指出“党中央很关心的一件事，就是把老旧小区改造好”。社区是城市的“细胞”，也是基层治理的“最后一单元”。近年来，新昌县始终把老旧小区改造作为惠民生、补短板的重要举措，加快城市有机更新步伐，扎实推动“‌小县大城镇‌”出新出彩。南明街道位于老城区，开放式小区多，“破旧、脏乱、无序”现象突出，业主改造提升旧小区的呼声日益高涨。自2023年9月起，街道克服流动人口多、组建难度高等困难，通过居民议事、综合提升、后续管护等措施，“询、建、管”全流程齐发力，将东溪社区新天地小区打造为全县第一个“开转封”小区样板，并不断复制推广相关经验，目前已完成5个老旧小区的“破茧重塑”。

　　一、实施小区“开转封”主要做法

　　（一）询：问计于民，让“忧居”变“优居”

　　凝聚网格力量、用好人大资源、打造议事品牌，听取各方意见，共同做好老旧小区综合治理前端工作。一是亮化“网格机制”，加强入户走访。坚持“党建+网格”治理框架，重划、归并、整合小区网格单元，由社区干部担任网格长，吸纳党员干部、居民骨干、退休干部为网格员，采用“固定访”“上门访”等方式，听取群众呼声、了解一线情况。如新药三村小区选育网格员8名，耗时7天遍访居民，征得小区旧改建议23条。二是巧用“人大力量”，畅通诉求路径。采用“线上+线下”服务模式，线上依托社区代表联络室、“移动代表”联络点等载体，组织“代表接访日”“米海茶话会”等活动，面对面听取群众关于老旧小区有机更新的需求；线上依托“数字人大”等平台，畅通24小时民意反映渠道，鼓励居民以网上留言的形式反映民声。三是深耕“议事品牌”，共商最优方案。培育“七彩”钟楼、“通明”议事等特色议事品牌，并通过“小区议事亭”“邻里驿站”等议事“微平台”，实现大事集体议、小事随时议、急事立刻议。如东溪社区通过“通明”议事平台，成功解决了“新药三村健康设施场地改建”、“新天地小区充电桩安装”等小区治理难题12个。

　　（二）建：惠及千家，让“旧貌”换“新颜”

　　以“物理封闭、技术管控、后续提升”为原则，完成业委会选举、基础设施完善、物业服务引进等各项工作，实现小区“封闭式”管理。一是“主心骨”领航。由街道党工委统筹，召集居民代表、相关部门开展“代表议事会”，集体讨论、多番磋商后，形成“小区业委会自治方案”。同时，抓准管理“主心骨”，推荐小区党员、能人参选业委会，全面提高业委会综合素质和服务能力。二是“开转封”破冰。在网格议事征得住户支持、业委会表决通过的前提下，启用维修基金，通过栏杆设置、路面修补、车位划分、雨污分流、立面改造、垃圾分类“定时定点”投放区设置等措施，提档升级基础设施。如新天地小区，拨付资金40万元，维修电梯10台，划分车位76个，修补墙面930平方并设置外围栏杆后，顺利实现由“开放”到“封闭”的转变。三是“引物业”治乱。依照《绍兴市物业管理条例》相关规定，由业委会商讨形成引入第三方物业服务企业管理的方案，邀请居民参与物业聘请事项表决，新天地小区以95%的业主同意率成功引入物业服务企业，配齐保安、保洁、保绿人员8名，实现小区规范化管理。

　　（三）管：系安万户，让“民心”更“顺心”

　　聚焦“自治、平安、富裕”三大目标，做好“开转封”小区后续维护管理。一是“数字+自治”细化治理。充分发挥“互联网+”、大数据等新兴技术的突出优势，打造“金牌管家”等平台，即时接收民情民意、事件预警，记录居民志愿服务次数，开展积分兑换活动。制定“周六文明创建”细则，通过“全域文明数字通”等平台，上报解决问题50余个，在小区形成共建共治共享的良好氛围。二是“民主+法治”调解纠纷。根据小区特色，结合居民公约、新昌十礼、传统民俗、和美家庭等元素，设置多主题文化墙，使民主法治浸润人心。同时，依托“共享法庭”，组织法官、当事人、调解员等多方力量开展调解活动，打通辖区群众在房屋征收、物业管理、邻里纠纷等方面“排纠解纷”的“最后一公里”。三是“搭台+唱戏”推进共富。挖掘社区“非物质文化遗产”，组建“新光棒冰共富团”，以“街道兜底+社区助力”的“无忧销售”模式，为4名低收入户“牵线搭桥”，在康乐广场、南街东镇等客流优势集中地售卖棒冰，实现月增收2000元以上。持续挖掘保洁员、桶边督导员等公益性岗位26个，成功上岗20个。

　　二、小区“开转封”过程存在的困难

　　一是基础设施设备薄弱，小区改造难。当前南明街道老旧小区房龄大多超过30年，相关配套基础设施不健全且十分陈旧，如缺乏门禁监控设施、楼内管线复杂错乱、小区车位严重不足、缺少绿化带及垃圾投放区等。同时，老旧小区居民私搭乱建现象较为普遍，如窗户外加装遮阳棚、绿化带圈地种菜、楼道内堆放杂物等。在这种基础条件之下，实施小区“开转封”硬件提升方面需要花费大量物力财力，且通过议事达成意见一致难度较高。

　　二是业主自治层次较低，主动参与少。现存老旧小区业主大多为中老年人，参与社区治理的层次较低，基本限制在文体娱乐、法律咨询、环境绿化等方面。在面对关涉社区发展规划、功能扩展等重大公共事项时，参与的公共性、权益性不足。如社区公民很少有通过业主委员会或居民会议参与社区事务管理的机会，即使有各种形式的居民会议、居民论坛、社区听证会、评议会、协调会的召开，也有公民参与其中，但大多有明显的“动员性、号召性”的痕迹。

　　三是物业企业进场遇阻，运营定价难。在市场经济下，物业服务公司通过给业主提供服务来收取费用，而老旧小区部分业主观念还停留在大包大揽的计划经济时代，尚未形成“花钱买服务”的意识，导致物业公司运营中，经常遇到业主拒缴物业费等问题。如，南明街道新东社区下辖的棣和园、田和园两个移民安置小区，业主对物业公司存有抵触心理，认为物业收费高，不愿交纳相应费用。然而，如若选择费用交低的物业服务企业，相应服务水平也较低，只提供基础保洁、安保服务，难以满足居民多样化需求。

　　四是管理机制不够顺畅，繁杂事务多。小区服务管理包括便民服务、消防安全、环境卫生、人口普查等各领域工作，且各类矛盾纠纷比较突出，今年1-8月，南明街道10个社区已受理化解矛盾纠纷302件。在各类事项办理过程中，涉及社区居委会、业委会和物业公司三方主体，各利益主体在具体事务中经常会产生分歧甚至冲突，且业主需求层次千差万别，综合管理难度较大。如，棣和园小区部分群众认为选举业委会将导致小区多头管理，小区议事报备等程序将更加复杂。

　　三、推进老旧小区精细化治理的意见建议

　　一是抓住政策机遇，破解“基础薄、底子弱”问题。去年，中央七部门联合印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，鼓励和支持各地有序推进城镇老旧小区改造计划实施。今年，政府大力实施“推动大规模设备更新和消费品以旧换新”行动，鼓励小区加大适老化改造力度。要抓住政策东风，用足用好政策，争取补助资金，进一步完善老旧小区“软硬”环境，例如加装电梯、智能快递柜，修建老年人休闲健身跑道、老年食堂等，使老旧小区改造向现代商品住宅看齐目前，不断增强城市老旧小区居民的安全感、归属感、幸福感。

　　二是创新激励方法，破解“参与少、层次低”问题。探索业主参与小区管理制度化建设方案，通过日常走访、主题党日和志愿服务，全面挖掘各类能人达人和热心居民，尤其注重吸纳具有法律、医疗、教育等专业背景的人士，建立业主“达人库”。构建“居民按需求点单、社区按专长派单、达人按资源接单”的服务链条，推动各类资源的自我造血与循环，实现小区文化的自我运转与传递，逐渐形成一支参与自治的骨干力量。同时，持续以积分兑换、典型选树、项目倾斜等方式，搭建一套完善的激励机制，定期开展“最美业主”评选活动，通过宣传报道、公益引流等形式，不断增强业主队伍的黏合度、活跃度。

　　三是规范物业管理，破解“定价难、收费难”问题。采取包干制和酬金制两种形式的物业费，根据业主需求和小区实际，按照1-4级物业收费标准开展相应服务，确保“量身定制、质价相符”。针对“迟缴拒缴”现象，物业公司要主动了解业主情况、欠费原因，做优服务态度、强化知识普及、主动化解问题。‌‌同时，建设局等相关部门应发挥行业主管作用，出台长效管理机制，不断完善对业委会和物业公司的日常管理与考核评比，根据公共卫生、保安保洁、绿化养护、设备维护等情况，每月晾晒各小区物业分数。

　　四是强化“三方协同”，破解“意见多、协调难”问题。建强“街道—社区—小区—楼道”四级治理机制，选派社工担任“小区专员”，包联指导小区工作，创新建立业主代表、业委会、物业三方联席会议机制，组织开展小区治理情况大起底、大摸排，围绕基础数据、风险隐患、审计查验、重大工程等治理信息逐个“体检”，形成“一小区一档案”。同时，用好功能性“E家支部”，每月召开协商会议，协调平衡三访诉求，不断完善相关工作规定、议事流程、工作台账，协同画好老旧小区治理最大“同心圆”。

　　（作者系南明街道党工委书记）